Ik koop een huis
Een huis kopen? Reken hypotheek, kosten koper en maandlasten in de juiste volgorde uit en weet vooraf wat je kunt bieden. Start het stappenplan.
Bijgewerkt op 31 oktober 2026
Een huis kopen vraagt om vier berekeningen: hoeveel je kunt lenen, wat de kosten koper zijn, wat je per maand betaalt en wat de hypotheekrenteaftrek oplevert. Doe ze in deze volgorde, dan weet je vooraf wat je kunt bieden.
1. Reken uit hoeveel hypotheek je kunt krijgen
Een geldverstrekker kijkt naar je inkomen, je vaste lasten en de rente. Met de maximale hypotheek rekentool zie je een indicatie. De woonquote laat zien welk deel van je bruto inkomen aan wonen mag opgaan. Een adviseur maakt de definitieve berekening.
2. Tel de kosten koper erbij
Bovenop de koopsom betaal je kosten koper. De grootste post is de overdrachtsbelasting: 2% als je er zelf gaat wonen en 8% voor een andere woning. Op een woning van € 400.000 is dat € 8.000 voor een eigen woning. Ben je tussen 18 en 35 jaar en koop je voor het eerst, dan betaal je geen overdrachtsbelasting zolang de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000. Zie de overdrachtsbelasting rekentool en alle posten in kosten koper berekenen.
3. Kijk of NHG past
Met Nationale Hypotheek Garantie betaal je een eenmalige kostenpost van 0,4% van de hypotheek, en je kunt vaak rente besparen. De NHG-grens is € 470.000 in 2026. Bij een hypotheek van € 400.000 is NHG € 1.600.
4. Bereken je maandlasten
De maandlasten hypotheek rekentool laat zien wat je bruto en netto per maand betaalt. Je betaalt rente en aflossing, en krijgt een deel van de rente terug via de hypotheekrenteaftrek. Het maximale aftrektarief is 37,56% in 2026. Bekijk de aftrek met de hypotheekrenteaftrek rekentool.
5. Reken met het eigenwoningforfait
Als huiseigenaar tel je een deel van de WOZ-waarde bij je inkomen: het eigenwoningforfait. Bij een WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 1.350.000 is dat 0,35% van de waarde. Voor een woning van € 400.000 is dat € 1.400 per jaar.
6. Denk aan verbouwen en later
Wil je verbouwen, bekijk dan het bouwdepot. Heb je jaren later overwaarde, dan helpt de overwaarde rekentool. Overweeg je te kiezen tussen kopen en huren, gebruik dan de vergelijking kopen of huren.
Overdrachtsbelasting en NHG-kosten bij verschillende prijzen
NHG-kosten zijn berekend over een hypotheek gelijk aan de koopsom. De NHG-grens in 2026 is € 470.000.
| Koopsom | Overdrachtsbelasting 2% (eigen woning) | Overdrachtsbelasting 8% (andere woning) | NHG-kosten 0,4% |
|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 5.000 | € 20.000 | € 1.000 |
| € 300.000 | € 6.000 | € 24.000 | € 1.200 |
| € 350.000 | € 7.000 | € 28.000 | € 1.400 |
| € 400.000 | € 8.000 | € 32.000 | € 1.600 |
| € 450.000 | € 9.000 | € 36.000 | € 1.800 |
| € 500.000 | € 10.000 | € 40.000 | geen NHG |
| € 600.000 | € 12.000 | € 48.000 | geen NHG |
Veelgestelde vragen
Betaal ik overdrachtsbelasting als starter?
Ben je tussen 18 en 35 jaar, koop je voor het eerst en ga je er zelf wonen, dan betaal je geen overdrachtsbelasting zolang de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000.
Wat is de hypotheekrenteaftrek?
Een deel van de betaalde hypotheekrente trek je af van je inkomen in box 1. In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%.
Wanneer heb ik overwaarde?
Als je woning meer waard is dan je resterende hypotheek. Het verschil is je overwaarde, die je bij verkoop meeneemt.